SLOVENIJA, ITALIJA, AVSTRIJA > Toda kakšen je slovenski trg nepremičnin v primerjavi s sosednjimi državami? So cene stanovanj v Avstriji in Italiji višje ali nižje od slovenskih? Se splača razmišljati o nakupu ali najemu stanovanja čez mejo? Da bi našli odgovore, smo analizirali povprečne cene rabljenih in novih dvosobnih stanovanj ter najemnine v desetih mestih: Mariboru, Celju, Ljubljani, Kopru, Novi Gorici, italijanski Gorici, Trstu, Celovcu, Gradcu in Dunaju. Rezultati naše raziskave ponujajo zanimiv vpogled v razlike med trgi in bi lahko marsikoga presenetili.
Ugotovili smo, da je rabljeno dvosobno stanovanje najdražje na Dunaju in najcenejše v italijanski Gorici. Najvišjo ceno za kvadratni meter novogradnje imata Dunaj in Ljubljana, medtem ko je najnižja v italijanski Gorici. Najemnine na zasebnem trgu so najvišje na Dunaju, le malo nižje v Ljubljani, medtem ko so najugodnejše v Celju in Mariboru.
Gorica je (še) poceni, Koper v vrhu
Začnimo z rabljenimi stanovanji. V Sloveniji je pričakovano najdražji trg v prestolnici - v Ljubljani boste za kvadratni meter rabljenega dvosobnega stanovanja povprečne velikosti 52 m² v povprečju plačali kar 4400 evrov, pojasni Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnin Maribor in vodja agencije RE/MAX Nepremičnine Celje. V Mariboru so cene precej nižje, saj se kvadratni meter prodaja za 2330 evrov, v Celju pa še nekoliko ceneje - 2200 evrov. V slovenski Istri so cene visoke, a razlike med oglaševanimi in dejanskimi prodajnimi vrednostmi precejšnje. V Kopru je povprečna realizirana cena 3393 EUR/m², a kot opozarja nepremičninska strokovnjakinja Mary Markežič iz nepremičninske agencije Ruj&Meridoma, so oglaševane cene še bistveno višje - 4730 EUR/m². V Novi Gorici je povprečna cena 2750 EUR/m², doda Jernej Suša iz te agencije. Ob pogledu na italijanski trg so razlike hitro opazne. V Trstu kvadratni meter rabljenega dvosobnega stanovanja stane 2268 evrov, kar je občutno manj kot v Kopru ali Ljubljani. V italijanski Gorici je cena še nižja - le 1285 EUR/m², kar pomeni, da je tam nepremičnina skoraj trikrat cenejša kot v Ljubljani.
Avstrijska mesta so praviloma dražja, a razlike med njimi so precejšnje. V Celovcu se cene rabljenih stanovanj gibljejo med 2500 in 4000 EUR/m² (povprečje 3250 evrov), v Gradcu od 3000 do 5000 EUR/m² (povprečje 4000 evrov), na Dunaju pa kvadratni meter stane med 4500 in 7000 EUR/m² (povprečje 4750 evrov). To pomeni, da je Dunaj dražji od Kopra in Ljubljane, a hkrati ima bistveno večjo ponudbo stanovanj in boljše reguliran stanovanjski trg.
Novogradnje: Ljubljana Dunaju za petami
Pri novogradnjah postanejo razlike med mesti še bolj očitne. V Ljubljani se kvadratni meter novega stanovanja prodaja po ceni med 6000 in 8000 evri, v Celju okoli 3200 evrov, v Mariboru pa od 2800 do 3300 evrov, našteje Vasja Crnjakovič. V Kopru znaša povprečna oglaševana cena novogradnje 3780 EUR/m² z vključenim DDV-jem, vendar ta stanovanja še niso vseljiva in bodo kupci morali nanje čakati vsaj leto dni, razloži Mary Markežič. Lani so se cene novogradenj v tem obmorskem mestu gibale med 4500 in 6000 EUR/m².
V Novi Gorici cena novega stanovanja dosega 4270 EUR/m², kar je precej več kot v Gorici na italijanski strani, kjer kvadratni meter novogradnje stane 2000 evrov. V Trstu so cene bolj primerljive z Ljubljano, a je razpon velik, saj glede na lokacijo, velikost in kakovost gradnje segajo od 2000 do 5000 EUR/m².
Avstrijska mesta znova izstopajo po stanovanjski politiki in razponu cen. V Celovcu se novogradnje prodajajo med 3000 in 5000 EUR/m², v Gradcu med 3500 in 5500 EUR/m², medtem ko Dunaj ostaja v rangu Ljubljane, novogradnje se prodajajo po 5000 do 8000 EUR/m², odvisno od lokacije in specifik nepremičnine.
Najemnina v Italiji nižja za sto evrov
Najem dvosobnega stanovanja v velikosti približno 52 m² v Ljubljani vas bo stal med 800 in 1400 evri na mesec, v Mariboru od 550 do 750 evrov, boljša stanovanja pa se oddajajo tudi za 1000 evrov, pojasni Vasja Crnjakovič. V Celju se cene gibljejo med 500 in 1100 evri, v Kopru povprečna najemnina znaša okoli 800 evrov, v Novi Gorici pa 725, dodata Mary Markežič in Jernej Suša.
V Italiji so cene nekoliko nižje - v Trstu se najemnine za dvosobno stanovanje gibljejo med 600 in 800 evri, v italijanski Gorici pa okoli 600 evrov. Avstrijska mesta so cenovno primerljiva s Slovenijo - v Celovcu znašajo najemnine od 600 do 900 evrov, v Gradcu od 700 do 1000 evrov, medtem ko so na Dunaju cene najema med 900 in 1500 evri, kar je primerljivo z Ljubljano.
Razlika nastane pri javnih najemnih stanovanjih, ta so v Avstriji bistveno dostopnejša kot v Sloveniji. Na Dunaju približno 75 do 80 odstotkov prebivalcev živi v javnih ali subvencioniranih stanovanjih. Do njih so upravičeni posamezniki, katerih neto mesečni dohodek ne presega približno 3000 evrov, kar pomeni, da je javno najemno stanovanje omogočeno tudi srednjemu sloju. Najemnina za dvosobno javno stanovanje na Dunaju znaša okoli 500 evrov mesečno, kar je skoraj polovico manj kot na zasebnem trgu in bistveno ugodneje od primerljivih stanovanj v Ljubljani.
Stanovanje čez mejo?
Povpraševanje po dvosobnih stanovanjih v Sloveniji ostaja veliko, tako za nakup kot za najem, opažajo nepremičninski strokovnjaki. “V Kopru vlada zanimanje tudi iz drugih delov Slovenije, zlasti iz Ljubljane, kjer so cene stanovanj višje,” pravi Mary Markežič. Podobno opaža Vasja Crnjakovič za Celje in Maribor, ki sta cenovno dostopnejša in zato zanimiva za kupce iz Ljubljane.
Kolikšno pa je zanimanje Slovencev za nepremičnine čez mejo? Slovenci še vedno povprašujejo po nepremičninah v Italiji, predvsem v Gorici, kjer so cene nižje kot v Sloveniji, odgovori Jernej Suša. “Italijanska Gorica ostaja cenovno najugodnejša možnost, vendar zanimanje za nakup ni zelo veliko. Povpraševanje po nepremičninah je še vedno večje v Novi Gorici in bližnjih večjih krajih, čeprav so cene tam višje kot v Gorici. Kljub nižjim cenam najema na italijanski strani to ni glavni razlog za odločitev o selitvi, saj je ponudba najemnih stanovanj tam prav tako omejena,” doda. Tudi v Trstu, kjer prevladujejo starejša rabljena stanovanja, je bilo še pred nekaj leti veliko ponudbe po nizkih cenah, v zadnjih letih pa se je to močno spremenilo. Zaradi povečanega zanimanja tujih kupcev je zdaj na voljo manj stanovanj, lastniki pa vse več nepremičnin namenjajo kratkoročnemu oddajanju turistom, opažajo nepremičninski posredniki.
Avstrijske nepremičnine so za Slovence manj zanimive. Stroški bivanja pri severnih sosedih ostajajo precej višji kot v Sloveniji, kljub temu da so tam tudi višje plače. Prav tako so dražje nepremičnine. “Če se odločiš za delo in bivanje v Avstriji, je bolje nepremičnino najeti, a za to potrebuješ stabilno službo in povprečno plačo vsaj 3000 evrov neto,” pravi Mariborčan Marko Vasiljko, ki za dvosobno stanovanje v Gradcu plačuje 950 evrov najemnine, za stroške bivanja (brez hrane, prevoza, oblačil in drugega) pa dodatnih 700 do 800 evrov. Pravi, da bi v Sloveniji za bivanje in stroške plačal nekoliko manj, a meni, da najemniški trg pri nas ni tako urejen kot v Avstriji. Tam so najemniki bolj zaščiteni in lahko v stanovanju bivajo brez strahu, da bi jim zasebni lastnik nenadoma prekinil pogodbo ali jim prepovedal obiske in hišne ljubljenčke.
